●转让房产如何计算缴纳土地增值税

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     咨询内容：非房地产开发企业，转让房产应如何计算、缴纳土地增值税？

     答复：应分三种情况进行处理：一、纳税人转让旧房及建筑物，能够提供旧房及建筑物评估价格的，根据《河北省土地增值税管理办法》（冀地税发［2006］37号）第十四条规定：纳税人转让旧房及建筑物，能够取得评估价格的，经主管地方税务机关确认，按下列方法征收土地增值税：

    增值额=转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金

    应纳土地增值税=增值额×适用税率

    其中，转让收入可按契税的征收依据确定。评估价格是指转让旧房及建筑物时，经省以上房地产管理部门确认的房地产评估机构评定重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经主管地方税务机关确认。

    二、纳税人转让旧房及建筑物，凡不能提供评估价格，但能提供购房发票的，根据《河北省土地增值税管理办法》（冀地税发［2006］37号）第十三条规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经主管地方税务机关确认，按下列方法征收土地增值税：

    增值额=转让收入-购房发票金额-综合费用-销售税金；

    应纳土地增值税=增值额×适用税率

    其中，转让收入可按契税的征收依据确定，购房发票金额按购入房地产时发票所载的金额确定，综合费用按发票所载金额并从购买年度起至转让年度至每年加计5%计算确定。

    纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

    三、纳税人转让旧房及建筑物，既不能提供评估价格，又不能提供购房发票的，根据《河北省土地增值税管理办法》（冀地税发［2006］37号）第十五条规定：对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，根据《税收征收管理法》第35条规定，实行核定征收。沧州市地方税务局关于转发《河北省土地增值税管理办法》的通知（沧地税函〔2006〕148号）对核定征收规定如下：（一）对单宗房地产转让收入在100万元以下的，除对个人转让普通住宅和居住满5年或5年以上的自用住房免征土地增值税外，其余按照转让收入依0.5％的征收率征收土地增值税。（二）对单宗转让收入在100万元以上的房地产，原则上要求纳税人提供房地产评估价格或购房发票等资料，据实计算征收土地增值税。对不能提供有关资料的，按不低于2％的征收率征收土地增值税。（沧州地税12366整理）